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杭州綜合體現在和未來的停車困境

瀏覽次數: 日期:2014年10月13日 09:41

8月25日起,杭州停車收費新標準開始正式實施。新標準重新劃分了道路停車的核心區域、一級區域和二級區域,并以半小時為單位來計算停車費。綜合來看,如果單次停車時間控制在45分鐘以內,就能比以前省錢;但如果停車時長超過1小時,尤其是在核心區域內,那么停車費將比之前大幅上漲。

新規一實施,大家都開始研究更合算的停車方式,尤其是身處收費昂貴核心區的市民們。比如位于核心區的武林商圈和湖濱商圈,就有精明人士發現,把車停到眾多的商場停車場,有時候反而能省下一筆不小的停車費。

無論如何,繼今年二季度杭州僅次于上海被封全國第二堵的城市后,停車和堵車一樣都已成為大眾性社會難題。這一難題在很長一段時間內預計都沒有辦法得到較好的緩解,因此對于商業地產項目尤其是綜合體來說,這也是現在和未來都會遇到的停車困境。

銀泰城2400個車位仍然不夠停 十月起能用支付寶付停車費了 9月8日,城西銀泰城即將迎來它的開店一周年慶。到目前為止,銀泰城仍是杭州單體體量最大的購物中心,又地處區位不錯周邊居住人群密集的申花板塊,可以說是一個典型的綜合體樣本。讓我們來看看近一年來它所遭遇的停車狀況。 銀泰城的購物中心體量高達28.9萬平方米,加上寫字樓和雅詩閣服務式公寓等,項目總體量為40萬方,一共擁有大約2400個車位。據介紹,目前專供寫字樓等使用的車位為600多個,因此,可供購物中心使用的車位數量為約1800個,其中包含700個機械車位。 跟萬象城以及所有其他的商業綜合體一樣,銀泰城剛開業時停車是免費的。但僅僅過了半年之后,今年4月起,銀泰城開始實施停車收費,標準為6元/小時,消費滿200元可免1小時,以此上推,此外憑會員卡還可享受一定的停車優惠。

“因為周邊住宅小區的居民過來蹭車位的太多了,每天晚上我們的停車場內都存量巨大,周末來停的車輛也很多,影響了我們雙休日停車場的正常使用,常常會不夠。”銀泰城總經理何相國向每日商報記者解釋稱。

開業近一年,銀泰城已逐漸步入運營穩定期。“現在一到周末,車位還是會不夠停,雙休日每天都有將近一萬輛、超過十萬人次的客流量,工作日的車流量則在五千輛左右。”何相國坦言,由于周邊道路交通不暢等多方面原因,銀泰城目前的車輛進出和停車情況并沒有達到一個較好的狀態,項目正在針對收費復雜、指示不清等問題進行調整,預計近期就能得到優化。 何相國所指的優化,其中一部分是利用技術手段實現手機終端便捷操作,而這應該也是綜合體們未來的努力方向之一,盡量使停車、付費、找車的整個流程方便簡化,從而提高停車位的周轉率。

“我們項目太大了,停車場也大,電梯又多,找車很難。最近我們正在調試一套反向尋車系統,十月就將上線運行:顧客只要關注銀泰城官方微信,停好車時定個位,離開時同樣通過微信就能很方便地找到自己的車,同時,這套系統還能實現正向找鋪,只要輸入店鋪名稱,它就會指引你快速到達這家店。”

此外,十月起,便捷快速的支付寶功能也將運用到銀泰城的停車付費上。在前期第一階段,顧客只要用手機掃描購物小票,錄入會員卡卡號,就能直接用支付寶支付應付停車費。第二階段,該功能將更加智能化,顧客只要完成車牌號和支付寶的綁定,該車輛從進入車庫起就會在手機后臺開始計時,取車離開時無需操作手機,將自動扣除停車費,會員卡等優惠減免也將自動完成。

停車位永遠不會有夠用一說 市中心項目沒轍 略遠項目稍微好一點 就像銀泰城近一年來所經歷的,現在和未來的商業綜合體們都將面臨如下難題:綜合體的停車位數量配備再多,也不可能達到周末忙時仍然足夠使用的狀態;如果想多配備機械車位來增加停車位,那么首先層高要滿足條件,其次要考慮相應的人力成本和設備、維護成本;地下停車庫越往下挖造價增加越厲害,成本高昂;所收取的停車費不夠支付停車場的日常使用成本等等。

一個例子足以證明綜合體的車位永遠不會有夠用一說。位于三墩的西田城,目前開業的是一期部分,商業體量僅為6.8萬方,而車位多達一千七八百個,但一到周末仍然不夠停,有時候工作日晚上也會緊張。

還有一個例子可以說明地下停車庫的使用成本之高。銀泰城相關人士介紹稱,銀泰城目前所能收取的停車費用,并不足以支付其使用成本,而且兩者差額較大,或將高達數百萬一年。另據業內人士測算,盡管萬象城目前的停車收費標準基本屬于杭州綜合體的最高級別,為8元/小時,但估計最多也就能跟其使用成本打平。

也因此,停車位對于綜合體們來說就是一個永恒的難題,只好且行且擔憂。

對于地處市中心區域的新綜合體項目來說,這個難題更加無解,只能盡人事聽天命了,好在地鐵1號線和今年年內即將試運行的2號線緩解了部分出行壓力。比如位于錢江新城、2016年一季度即將開業的來福士廣場,總體量約40萬方,停車位數量為1900多個;同樣位于錢江新城的高德置地廣場,總體量亦為40萬方,停車位約為2000個;位于武林門中心位置的國大城市廣場則更困難一些,15萬方的總體量,停車位為500多個。

離開市中心區域,杭州其余板塊的綜合體們停車情況則有望略好一些。城西方向,地處未來科技城的24萬方綜合體海港城,預計將擁有1800多個車位,其中明年十月開業的購物中心VV PARK體量為7萬方,供購物中心使用的車位數將達1600個,配比算是比較充足;城北方向,已投入使用的北城天地,總體量13萬方,擁有800多個車位,目前基本夠用;位于登云路和小河路交界處的天陽·D32時尚街區,總建筑面積9萬方,將深挖至地下四層,未來將有700余個車位;而今年12月12日即將滿鋪開業的萬達廣場,總體量達36萬方,將擁有多達2500個停車位。

“隨著汽車保有量的快速增長,停車越來越難越來越貴,即將成為一個難以逆轉的趨勢。因此在未來,通過地鐵能夠快速直接到達的地鐵上蓋商業綜合體們,確實會擁有其他項目難以比擬的地段優勢。去看發達國家和城市的商業發展歷程,比如中國香港、日本東京以及歐洲大城市等,都是如此。”贏商投資總經理方芳分析認為,此外,當停車已經成為社會性難題時,政府也應該承擔相應的社會功能,比如在香港、歐洲發達城市等地,經常可見集中商業和商務區內建有獨立的立體停車高樓,既能緩解停車矛盾,又能將其設計成造型獨特美觀的城市標志性建筑,不失為不錯的解決之道。

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